A pesar de un aumento en las nuevas viviendas a la venta, los precios de las viviendas en el condado de Volusia alcanzaron un máximo histórico en octubre.
Los agentes inmobiliarios del vecino condado de Flagler también informaron de un aumento en las nuevas propiedades a la venta, lo que ayudó a mantener estables las ventas de viviendas en octubre, mientras los precios rondaban justo por debajo de niveles récord.
Aquí hay un vistazo más de cerca a los últimos informes de la Asociación de Bienes Raíces de ambos condados:
Las ventas de viviendas en Volusia han caído, pero no por la baja demanda
Los agentes inmobiliarios del condado de Volusia cerraron 567 ventas de viviendas unifamiliares en octubre, un 28,5 por ciento menos que las 793 del mismo mes del año pasado, según cifras de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del condado de West Volusia.
Hay una razón para esta fuerte disminución: los huracanes consecutivos del año pasado.
Ian azotó el suroeste de Florida a finales de septiembre de 2022 y afectó al condado de Volusia como tormenta tropical. Nicole llegó 45 días después, a principios de noviembre.
«Los huracanes consecutivos del año pasado crearon un cambio», dijo Justin Falb, corredor asociado de Keller Williams Realty Florida Partners en Port Orange. Falb es el presidente de este año de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Área de Daytona Beach.
«El año pasado las cifras de septiembre fueron menores porque todo el mundo estaba preocupado por la llegada del huracán», dijo Falb, citando estadísticas de DBAAR. Y como las ventas de viviendas de octubre de 2022 incluyeron transacciones que se habrían cerrado el mes anterior, «este octubre tuvimos un 17% menos (respecto a hace un año)».
¿A qué se debe el aumento de los precios de venta de las viviendas?
El precio de venta medio de las viviendas vendidas en Volusia en octubre alcanzó un nuevo récord de 360.495 dólares, un 1,5% más que los 355.320 dólares de hace un año. La mediana significa que la mitad se vendió por más y la otra mitad se vendió por menos.
El precio de venta promedio de Volusia en octubre aumentó a 441.211 dólares, un 13,6% más que los 388.421 dólares de hace un año.
El aumento de los precios de venta se produjo a pesar de un aumento del 5,7% en los nuevos listados que elevó el número total de viviendas disponibles en Volusia a 2.277. Esa es la mayor cantidad desde mayo de 2020.
Entonces, ¿por qué no han bajado los precios? Respuesta: la oferta todavía está por debajo del nivel de la demanda.
«En mi opinión, el mercado inmobiliario en el condado de Volusia pasa de ser un mercado de vendedores a un mercado neutral cuando obtenemos 3,000 listados activos», dijo Bill Navarra, corredor/propietario de Realty Pros Assured en Ormond Beach. «Una vez que lleguemos a 4.000, se convertirá más en un mercado de compradores. Actualmente tenemos 2.590 listados activos. En un momento se redujo a 900».
El mapa histórico de listados activos de Florida Realtors muestra que Volusia tenía menos de 1,000 casas en el mercado de enero a abril de 2022.
Los miembros de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Flagler cerraron 229 ventas de viviendas unifamiliares existentes en octubre, sólo siete menos que las 236 vendidas en el mismo mes del año pasado. El precio de venta medio aumentó un 2,6% año tras año a 375.000 dólares, frente a los 365.450 dólares de hace un año. El precio de venta promedio se mantuvo estable en 457 228 dólares, ligeramente por debajo de los 460 565 dólares de octubre de 2022.
FCAR informó 327 nuevos listados, un aumento del 5,8% con respecto a los 309 de hace un año.
El número total de anuncios activos aumentó hasta 959, frente a los 835 de hace un año. El inventario de viviendas disponibles de Flagler se encuentra ahora en su nivel más alto desde junio de 2022, según FCAR.
Las asociaciones de bienes raíces informan las ventas y listados de sus miembros, que pueden incluir propiedades en otros condados y pueden excluir transacciones de no miembros.
Al observar los datos de listado múltiple de Flagler, que son solo transacciones en el condado, se vendieron 226 viviendas unifamiliares, frente a 238 hace un año, según Toby Tobin, agente de bienes raíces de Grand Living Commercial Realty en Palm Coast. Tobin escribe un blog sobre el mercado inmobiliario del condado de Flagler llamado GoToby.com.
El precio de venta medio en Flagler para octubre, según datos de la MLS, fue de $367,795, en comparación con $365,450 en el mismo mes del año pasado.
«La diferencia es estadísticamente insignificante», dijo Tobin sobre la comparación año tras año. «Muestran que las ventas de viviendas en general se mantienen estables y que los precios medios oscilan lateralmente. Eso me dice que no estamos en una recesión inmobiliaria».
Tobin dijo que el mercado inmobiliario de Flagler sigue estando bastante equilibrado entre compradores y vendedores. «Ambas partes están limitadas», afirmó. «En lo que yo llamo un mercado (de vivienda) razonable, habría un inventario de entre 800 y 1.200 unidades unifamiliares».
Hasta el lunes, el sistema MLS de Flagler mostraba 971 listados activos, todavía muy por debajo del umbral de mercado de compradores de Tobin.
La asequibilidad sigue siendo una preocupación importante
La asequibilidad sigue siendo una limitación importante en el mercado inmobiliario local.
Según las estimaciones más recientes de la Oficina del Censo de EE. UU., el ingreso familiar medio en Flagler es de 62.305 dólares al año. Es incluso menos en Volusia: $56,786 al 1 de julio de 2022. Ambos condados están muy por debajo del promedio nacional de $69,021.
Según Tobin, los hogares con ingresos anuales iguales o inferiores a la media no pueden permitirse gastar más de 200.000 dólares para comprar una casa. Casi no hay anuncios disponibles a ese precio.
«Aquí no pagamos lo suficiente a nuestros trabajadores», afirmó. «Queremos que nuestra pizza se entregue a tiempo, pero queremos que el repartidor de pizza viva en otro lugar».
Las altas tasas de interés impiden que las acciones crezcan
El número de casas en el mercado sería mayor si no fuera por los altos tipos de interés, afirman los agentes inmobiliarios.
«Si actualmente tienes una tasa hipotecaria de sólo el 3%, es probable que no quieras venderla y luego tendrás que obtener una nueva hipoteca al 7,5% para comprar una casa en otro lugar», dijo Tobin.
El gigante hipotecario Freddie Mac el jueves30 de noviembre anunció que el tipo medio nacional para las nuevas hipotecas a tipo fijo a 30 años cayó al 7,22%, frente al 7,29% de la semana anterior. Aunque fue la quinta caída semanal consecutiva, la tasa de referencia sigue siendo más alta que la tasa del 6,49% de hace un año.
Los precios aquí siguen siendo «de ganga», si te lo puedes permitir
Incluso con el aumento de precios en octubre, las casas en Flagler siguen siendo «relativamente baratas en comparación con muchas áreas en otras partes del país», dijo Tobin.
Eso también se aplica a Volusia, dijo Falb. «Si se muda aquí desde el área de Nueva York/Nueva Jersey o desde California o incluso el sur de Florida, seguimos siendo un faro valioso», dijo.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio de venta medio nacional de viviendas unifamiliares fue de 391.800 dólares en octubre.
Los compradores en efectivo impulsan las ventas de casas de lujo
Un aumento en las ventas de viviendas de lujo ha contribuido a hacer subir los precios a nivel local. Los bienes raíces en Volusia vendieron 24 casas por más de $1 millón, mientras que sus contrapartes en Flagler vendieron 22.
«Las tres principales ventas de viviendas (en el área de Daytona Beach) fueron todas transacciones en efectivo», dijo Falb. «Esto se debe a que si compras en efectivo, no te verás afectado por las altas tasas de interés».
Tobin dijo que esa tendencia continuó en noviembre. «En lo que va del mes, de las 17 ventas principales en Flagler, todas menos una han sido transacciones en efectivo», dijo.
Agente inmobiliario: ‘Este es el mejor año de mi vida’
Nancy Cortez es agente de Adams, Cameron & Co. Agentes inmobiliarios en Ormond Beach que participaron en ventas por dos millones de dólares en octubre, ambas en la comunidad Breakaway Trails.
«He sido agente de bienes raíces durante 19 años y medio. Para mí personalmente, este es el mejor año de mi vida», dijo Cortez. «Mi mayor venta se produjo en la segunda mitad de este año. La gente todavía compra y muchos lo hacen en efectivo».
El 10 de noviembre, Cortez ayudó a una pareja local a comprar una lujosa casa frente al mar de 7 dormitorios y 8 baños en 211 John Anderson Drive en Ormond Beach por $2,7 millones. «De hecho, lo tuvimos bajo contrato dos veces, pero tuvieron algunos problemas al intentar comprarlo», dijo sobre sus clientes. «No fue fácil conseguir un préstamo, especialmente con los tipos de interés actuales».
