Los principales prestamistas hipotecarios, que han dependido de un manual similar durante años, dicen que pueden volverse más activos si los próximos cambios a las reglas de capital brindan más flexibilidad, dijeron varios ejecutivos de la industria. ViviendaAlambre. Pero se espera que cualquier cambio de estrategia lleve tiempo.
Los depositantes normalmente se centran en su base de clientes existente, que va desde clientes de alto patrimonio neto hasta compradores de vivienda por primera vez, con un gran énfasis en las hipotecas estándar a tasa fija a 30 años. La originación se realiza principalmente a través de agentes de crédito en sucursales bancarias, mientras que los centros de llamadas buscan oportunidades de refinanciamiento. La mayoría de los bancos evitaron invertir en el canal mayorista.
En cambio, algunas instituciones se posicionan principalmente como proveedores de liquidez a otros prestamistas, actuando como bancos comerciales con canales corresponsales o préstamos de almacén, por ejemplo. En general, los bancos prefieren conservar los derechos de servicio hipotecario (MSR), que les permiten mantener relaciones con los prestatarios durante la vigencia del préstamo. Al mismo tiempo, los bancos continúan invirtiendo en tecnología destinada a reducir los tiempos de cierre y mejorar la retención de clientes.
Los bancos solían dominar el mercado hipotecario. En 2008, representaban aproximadamente el 60% de los préstamos hipotecarios y aproximadamente el 95% de la propiedad de MSR. Sin embargo, para 2023, después de adoptar una postura más conservadora tras la Gran Crisis Financiera, estas participaciones habían caído a aproximadamente el 35% y el 45%, respectivamente. La retención bancaria fue del 22% en el cuarto trimestre de 2025, en comparación con el 50% en 2011, según intercambio intercontinental (ICE) datos.
Pero esa dinámica podría cambiar a medida que los reguladores revisen los requisitos de capital. Reserva Federal La vicepresidenta Michelle Bowman dijo recientemente que los reguladores están considerando recalibrar cómo se tratan las hipotecas residenciales y los MSR según las normas de equidad, y se espera que los cambios propuestos se anuncien en los próximos días.
Este sería el segundo intento reciente de cambiar las reglas. Posteriormente se abandonó una propuesta más amplia de Basilea III presentada en 2023.
Lado de servicio
Arquero insinuó dos posibles próximas propuestas. Se podría reconsiderar la ponderación de riesgo del 250% aplicada al MSR y al mismo tiempo buscar comentarios públicos sobre qué nivel sería apropiado en su lugar. Otro introduciría una mayor sensibilidad al riesgo para las exposiciones a hipotecas residenciales, vinculando potencialmente los requisitos de capital a la relación préstamo-valor (LTV) en lugar de aplicar un estándar único.
«Cualquier cambio de Basilea III que hiciera que los préstamos hipotecarios fueran más fáciles de incluir en nuestro balance, o cualquier cosa que redujera el peso del riesgo de los préstamos de almacén, haría que nos interesáramos», Steve Curley, director bancario de líneas de negocios nacionales de Alianza Occidentaldijo en una entrevista. «Más importante aún, el mayor cambio sería cualquier alivio de capital sobre los derechos de servicio hipotecario».
En Western Alliance, el segmento hipotecario se basa en tres pilares: Hipoteca AmeriHomeplataforma de préstamos corresponsales; préstamos para almacenes y financiación de MSR; y una cartera hipotecaria de balance que normalmente oscila entre 12.000 y 14.000 millones de dólares. El banco se posiciona principalmente como proveedor de liquidez para el sector hipotecario.
AmeriHome, adquirida en 2021 por mil millones de dólares, se ubica como el sexto mayor prestamista hipotecario en 2025 con 55 mil millones de dólares, un aumento interanual del 17,8%, según Inside Mortgage Finance (FMI). Y es el segundo mayor acreedor bancario después Perseguirque en el mismo período alcanzó 63,4 mil millones de dólares, lo que supone un aumento del 33,7% respecto al año anterior.
«Tenemos alrededor de mil millones de dólares en MSR hipotecarios en nuestro balance, lo que representa aproximadamente el 1% de nuestros activos totales. Consideraríamos aumentar nuestra exposición si reducen la ponderación de riesgo de los MSR», dijo Curley. «Tenemos que mantenernos dentro de nuestro apetito por el riesgo, pero a la Alianza Occidental le gustan esos activos y quiere que tengamos más».
Según Curley, los MSR generan rentabilidades de alrededor del 8% al 10%, ofrecen un perfil de riesgo favorable y vienen con depósitos.
«No creo que vaya a cambiar el negocio de la noche a la mañana», dijo Curley. «Sin embargo, con el tiempo, creo que las reglas de capital revisadas alentarían a más bancos a participar en el mercado hipotecario».
Evaluación de riesgos
Si las reglas de capital se revisan según las líneas propuestas recientemente por los funcionarios de la Reserva Federal, algunos bancos esperan volverse más activos en la originación de hipotecas. Por ahora, sin embargo, el negocio a menudo genera rendimientos sobre el capital de un solo dígito, lo que lo hace menos atractivo que otras categorías de préstamos, incluidos los préstamos no garantizados, dijeron los ejecutivos.
«Dadas las diferencias en el perfil de riesgo y las tasas de rendimiento ajustadas al riesgo, los incentivos bajo las reglas de capital actuales para los bancos invertir más en otras áreas de préstamos”, dijo Raman Muralidharan, presidente de Hipotecas Inmobiliarias de Banco de ciudadanos. «Con los cambios en las reglas de equidad, esa disparidad se está reduciendo; no va a desaparecer por completo, pero está haciendo que las hipotecas sean más competitivas».
Citizens, el trigésimo mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos con 15.200 millones de dólares en 2025 (un aumento interanual del 36,9%, según el FMI) es también el octavo mayor prestamista hipotecario depositario. Su objetivo es ampliar la penetración hipotecaria entre sus clientes existentes. Actualmente, sólo alrededor del 6% de los clientes del banco tienen hipotecas con ciudadanos y el objetivo es duplicar esa proporción con el tiempo.
El banco ve las hipotecas como un producto de relación clave. Los usuarios que tienen una hipoteca con ciudadanos tienen unos 3,2 productos con el banco, frente a los 1,9 productos entre los que no tienen préstamo hipotecario. En las relaciones anteriores, el desperdicio disminuye aproximadamente un 75%, mientras que los ingresos por productos no hipotecarios aumentan aproximadamente un 50%.
En 2018, el banco se hizo cargo Franklin American Mortgage Co.pero cerró su canal mayorista en 2023 y no tiene planes de volver a ingresar, centrándose en cambio en la fabricación minorista y de papelería, conservando al mismo tiempo sus activos de servicios.
Muralidharan cree que los cambios en las reglas de capital harán que los bancos estén más dispuestos a invertir capital en grandes hipotecas y MSR. Los ciudadanos apoyan un marco regulatorio que se aplique a bancos de diferentes tamaños y tenga mejor en cuenta las características del riesgo crediticio.
«Nuestros LTV están por debajo de 70. Tenemos un excelente historial de morosidad, pérdidas muy bajas y la regla de capital no recompensa ese comportamiento», dijo Muralidharan. «Las nuevas regulaciones, que de alguna manera permiten diferenciar los niveles de capital según el riesgo, también son muy importantes, porque nos permitirán apoyarnos aún más en los tipos de hipotecas que hacemos y que son de bajo riesgo».
Espere y vea el acceso.
Algunos bancos están adoptando una actitud de esperar y ver qué pasa, confiando más en las perspectivas macroeconómicas más amplias que en posibles cambios regulatorios para estimular el crecimiento. Para muchos, la esperada ola de refinanciación representa la oportunidad más inmediata.
Si las tasas caen como se espera, el volumen total de hipotecas podría aumentar alrededor de un 8% en 2026 a aproximadamente 2,2 billones de dólares, incluida una participación del 34% para refis, según Asociación de Banqueros Hipotecarios.
«Ciertamente estamos prestando atención a las discusiones desde una perspectiva de intereses y, en última instancia, si nos preguntan, daremos una opinión al respecto», dijo Matt Vernon, jefe de préstamos al consumo de banco de america. «Pero, francamente, no sé si cambiaría nuestra estrategia desde una perspectiva más amplia, porque en última instancia tenemos las herramientas y los recursos dentro de nuestra infraestructura actual para apoyar a nuestros clientes».
El banco se centra principalmente en atender a sus 67 millones de clientes, pero también ofrece hipotecas a los no clientes. Produjo 26.300 millones de dólares en volumen hipotecario en 2025, un aumento interanual del 24,7%, ubicándose como el 16º mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos, según el FMI.
BofA depende de una fuerza de ventas multicanal que incluye agentes de crédito locales, centros de llamadas y plataformas digitales, y apunta a crecer orgánicamente en lugar de mediante adquisiciones.
Vernon dijo que 2026 podría traer tasas más bajas y una mayor asequibilidad. Si bien se espera que las hipotecas fijas a 30 años sigan siendo dominantes, las hipotecas de tasa ajustable se están acercando al 10% de las aprobaciones.
Las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda siguen siendo una estrategia clave para el banco a medida que los propietarios aprovechan niveles cada vez mayores de valor líquido de la vivienda. BofA también se esfuerza por mantener una ventaja competitiva a través de ofertas integrales de productos y programas de asistencia a la participación.
«Tenemos todos los clientes que necesitamos, es sólo una penetración más profunda en esa oportunidad», dijo Vernon.
En Bank of America, el décimo prestamista hipotecario más grande de Estados Unidos con 38.500 millones de dólares en 2025 (un aumento interanual del 3,4%) los ejecutivos están esperando aclaraciones sobre los nuevos requisitos de capital.
Bank of America mantiene un enfoque equilibrado en compras y refinanciación de préstamos. Las hipotecas sirven como “punta de lanza”, dijo John Hummel, su director de préstamos hipotecarios minoristas, y brindan información sobre los perfiles financieros más amplios de los prestatarios al tiempo que abren oportunidades para profundizar las relaciones en otros productos.
El banco opera una plataforma hipotecaria multicanal que incluye producción minorista, directa al consumidor y corresponsal. En 2022, el banco cerró el negocio hipotecario mayorista que heredó mediante la compra Banco Unión MUFG. Bank of America también ofrece servicios especializados, como préstamos para reubicación corporativa para compañías Fortune 500 y programas de financiamiento de vivienda para agencias, lo que resulta en una base de clientes diversa, dijo Hummel.
«Nosotros, como industria, estamos todos esperando ver cuál será la norma final de Basilea III», dijo Hummel. «No diría que ha afectado nuestra estrategia en absoluto y, francamente, han pasado un par de años desde que la propuesta original salió y obtuvo opinión, y ahora sigue ahí».
