La Reserva Federal se está embarcando en una flexibilización de los requisitos de capital para préstamos hipotecarios en formas que «podrían potencialmente revertir la tendencia de migración de la actividad hipotecaria a la actividad no bancaria en los últimos 15 años», dijo la vicepresidenta de Supervisión Michelle Bowman.
Bowman anunció el plan en la conferencia Community Bankers of America, explicando que en 2023, los bancos originaron menos hipotecas (35%) que en 2008 (60%). También administraron alrededor del 45% de los saldos hipotecarios en 2023, frente al 95% en 2008.
Después de llamar al psiquiatra «notable», Bowman continuó: «Esta migración de abastecimiento y servicios ha sido costosa para los bancos, los consumidores y todo el sistema hipotecario. En parte, esto es el resultado de sobrecalibrar el tratamiento del capital para estas actividades, lo que resulta en requisitos desproporcionados con respecto al riesgo y que hacen que el costo de las actividades hipotecarias sea prohibitivo».
De los 10 principales prestamistas por volumen de originaciones de hipotecas en 2024, según Bankrate, sólo tres eran bancos tradicionales: Bank of America, Chase y US Bank.
Bowman dijo que los bancos deberían retener más servicios internos porque crean «relaciones bancarias sólidas» con los clientes, haciéndolos más propensos a regresar al banco para obtener más servicios financieros, «desde cuentas corrientes hasta servicios de inversión».
«Los servicios hipotecarios también ofrecen varias ventajas financieras. Los ingresos por comisiones procedentes de los servicios hipotecarios diversifican el flujo de ingresos de un banco frente a una dependencia excesiva de los ingresos por préstamos, proporcionando ingresos más estables independientemente del entorno de tipos de interés», añadió Bowman.
En cuanto a los consumidores, Bowman dijo que un menor número de bancos que otorgan préstamos hipotecarios da como resultado una «reducción… de las opciones del consumidor y una competencia que reduce los costos».
Una cuestión de rentabilidad. Históricamente, las hipotecas residenciales han sido sólo marginalmente rentables para los bancos. En 2024, por ejemplo, los bancos hipotecarios reportaron una ganancia promedio de 443 dólares por cada préstamo que otorgaron, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. El año anterior, los bancos hipotecarios tuvieron una pérdida promedio de 1.056 dólares por préstamo.
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Además, cuando los bancos mantienen hipotecas a 30 años en sus balances durante períodos de aumento de las tasas de interés, existe la posibilidad de que se produzcan «desajustes de duración y riesgos para la estabilidad financiera en el sector bancario», dice Lu Liu, profesor de finanzas de Wharton, en un artículo sobre su investigación sobre el mercado hipotecario estadounidense.
Influencias. El plan de la Reserva Federal se produce después de que la Reserva Federal dijera en agosto que estaba diseñando un nuevo plan para reducir las cargas de riesgo de capital para los bancos estadounidenses, después de que la propuesta original enfrentara una profunda oposición de la industria bancaria.
En octubre pasado, el ministro de Finanzas, Scott Bessent, dijo que quería garantizar «que la modernización de nuestro marco de capital ponga fin al arbitraje de capital que impulsa los préstamos bancarios a entidades no bancarias».
Los cambios podrían perturbar el creciente panorama de los prestamistas no bancarios, una industria que ha sido desafiada por preocupaciones generales sobre un debilitamiento del mercado laboral y la asequibilidad. Esas tendencias podrían afectar la capacidad de los prestatarios para pagar sus préstamos, según S&P Global Ratings.
Un informe de 2022 sobre el aumento de los prestamistas hipotecarios no bancarios de la Reserva Federal encontró que a medida que las entidades no bancarias aumentan su participación de mercado, están “desarrollando una especialidad en atender a prestatarios de bajos ingresos y aumentando las inversiones en tecnología”, lo que lleva a un aumento en la calidad general del servicio.
Pero Bowman argumentó que las propuestas tratan de «crear un mercado hipotecario resiliente que incluya una fuerte participación de todo tipo de instituciones financieras», incluidos tanto bancos como no bancos.
«Fortalecer la participación de los bancos en estas actividades no amenaza la seguridad y estabilidad del sistema bancario. Estos objetivos son consistentes».
