Al mismo tiempo, el MBA señala que el número de préstamos hipotecarios emitidos cayó de 14,2 millones en 2021 a menos de 5 millones en 2023 y se mantendrá por debajo de los 6 millones este año, un 58% por debajo del pico reciente. Los prestamistas hipotecarios compitieron ferozmente por su parte de este pastel mucho más pequeño.
Y en ausencia de bancos, los IMB han llenado bien el vacío, creando canales de pago y plataformas de servicios más productivos y eficientes, manteniendo al mismo tiempo la calidad de los préstamos y minimizando el riesgo, como lo demuestran las tasas de morosidad y cobranza de las hipotecas que son mucho más bajas que los promedios históricos. A los prestatarios no les faltan opciones cuando llega el momento de obtener una hipoteca, y los prestamistas tienen liquidez más que suficiente para otorgar esos préstamos.
Entonces, ¿a qué se debe la necesidad de que los bancos vuelvan a participar en este segmento de negocios?
Bowman cree que tanto los bancos como los consumidores han sufrido a medida que la cuota de mercado de los bancos ha disminuido. Los bancos perdieron los ingresos que habrían generado con sus préstamos y servicios hipotecarios, y perdieron una oportunidad clave para mantener relaciones continuas con los clientes que les permitirían ofrecer una amplia gama de productos y servicios financieros y de inversión.
Para los prestatarios, cree, «el hecho de que haya menos bancos involucrados en la emisión y administración de hipotecas ha reducido las opciones y la competencia de los consumidores, lo que reduce los costos».
La estabilidad es importante
Christopher Abate, director ejecutivo Fideicomiso de secuoyaun proveedor líder de liquidez para el segmento no-agencia del mercado hipotecario, está de acuerdo. «Creo que desde una perspectiva de estabilidad es bueno tener bancos en el negocio hipotecario», dijo Abate en una entrevista con HousingWire.
«Los bancos siempre han sido líderes en ese espacio. Tienen un conjunto de productos que pueden ofrecer a los consumidores. Están en manos seguras, son prestamistas sólidos. Además, los bancos tienen sucursales locales y hay mucha gente que valora ese componente minorista de la relación».
El presidente y director ejecutivo de MBA, Bob Broeksmit, plantea otro punto importante sobre los beneficios de flexibilizar los requisitos de capital para los bancos. «La gente está preocupada, con razón, de que la liquidez del FMI en tiempos de tensión sea un problema, y si hay una situación en la que se están formando nubes económicas y los bancos están reduciendo un poco el riesgo, harán que el almacenamiento de crédito esté menos disponible.
«Pero eliminar el desincentivo para que los bancos jueguen en ese campo crea un factor de estabilidad cuando los mercados financieros se ven desafiados. Así que creemos que es un beneficio modesto para los prestatarios, pero un beneficio significativo para la estabilidad de nuestro sistema de financiación hipotecaria».
¿En cuanto a los costos más bajos que Bowman cree que podrían resultar de una mayor participación de los bancos? Abate cree que si bien puede ser difícil de cuantificar, «cuando nos fijamos en los diferenciales, cuando nos fijamos en las tasas hipotecarias, solía haber bancos que eran anclas en el negocio. Creo que eso resultó en una mayor estabilidad en las tasas hipotecarias y una industria más fuerte».
¿Los requisitos de capital más flexibles harán que los bancos regresen?
Si bien parece que la industria en general acogería con agrado un papel más significativo de los bancos en la emisión y administración de hipotecas, el consenso es que relajar los requisitos de capital por sí solo puede no ser lo suficientemente atractivo para atraer a un gran número de bancos a regresar. La propia Bowman señala que «el tratamiento regulatorio del capital bancario… representa sólo una pequeña parte del problema hipotecario más amplio».
Broeksmit dijo en nuestra entrevista que creía que podría haber algún trastorno de estrés postraumático hipotecario persistente después de la Gran Crisis Financiera, cuando se informó a los miembros de la junta que «le estamos dando al gobierno un cheque de mil millones de dólares por violaciones de reclamos fraudulentos con daños triples». Pero también cree que aliviar las restricciones de capital hará que al menos algunos bancos vuelvan al redil.
«Cada banco tiene un conjunto único de circunstancias, por lo que cada banco va a reaccionar de una manera que tenga sentido para ellos. Pero lo que puedo garantizarles es que van a reevaluar. Ahora, podrían reevaluar y decir, está bien, hoy, en realidad no estoy creando nada para mantener en mi balance porque creo que es un uso ineficiente del capital. Pero mañana, tal vez mantendré a mis clientes y ARM para mis clientes. El rendimiento del capital ajustado al riesgo está mejorando porque Mi requerimiento de capital está bajando».
Por su parte, Abate cree que la racionalización de las ponderaciones de capital es un buen paso y un precursor necesario para que los bancos vuelvan en gran medida al negocio hipotecario. Pero lo ve como «un pistoletazo de salida, no una línea de meta».
Abate añade que «no creo que eso sea lo único que deberíamos ver. Creo que los bancos no sólo buscan racionalizar los costos de capital, sino también cierta certeza de que las reglas de préstamos y servicios actuales serán las reglas en el futuro y que pueden construir negocios a largo plazo de manera segura en torno a ellas».
En última instancia, si bien Bowman quiere que los bancos otorguen más préstamos y los mantengan en carteras, ni Abate ni Broeksmit creen que ese sea el escenario más probable.
«Existe la convexidad de las hipotecas, especialmente las hipotecas a 30 años, que es un riesgo muy difícil de gestionar», dice Abate, al tiempo que sugiere que los bancos podrían aumentar el volumen de sus negocios en venta y al mismo tiempo aumentar su emisión de ARM híbridos que podrían estar más dispuestos a mantener.
Broeksmit está de acuerdo. «Sí, no creo que haya muchos bancos en este país que estén dispuestos a asumir el riesgo de tipos de interés a 30 años», dijo. Pero también cree que los bancos podrían considerar de nuevo préstamos de menor duración y mayores volúmenes de servicios si se aprueban las propuestas de Bowman.
«Nuestra visión más amplia es que queremos que la financiación hipotecaria sea un área atractiva para todos los modelos de negocio y, al eliminar los desincentivos para que los bancos puedan competir y tomar decisiones financieras sensatas sobre qué productos ofrecer, creemos que eso es bueno para todo el mercado».
