La tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años retrocedió al 7,41% a finales de noviembre, desde el 7,55% de la semana anterior, según la encuesta nacional semanal de Bankrate entre los principales prestamistas.
El reciente retraso podría indicar una caída prolongada de las tasas hipotecarias, dicen los economistas inmobiliarios. La tasa promedio de los préstamos hipotecarios a 30 años superó el 8% en octubre, pero eso está cambiando debido a una serie de factores, incluida una desaceleración del mercado laboral y señales de que la actual guerra de la Reserva Federal contra la inflación está funcionando.
«Parte de esto es que la Reserva Federal está haciendo una pausa para aumentar las tasas de interés», dice Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, un servicio de listado de bienes raíces en la región del Atlántico Medio.
“Por supuesto, las tasas hipotecarias se ven afectadas por otras cosas además de lo que hace la Reserva Federal. Por ejemplo, las solicitudes de hipotecas han disminuido y los prestamistas compiten por menos solicitantes”.
Mientras tanto, los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años, una referencia informal para las tasas hipotecarias a 30 años, han caído del 5% a menos del 4,3% en las últimas semanas. La Reserva Federal no controla directamente las tasas hipotecarias, pero sí desempeña un papel clave. El banco central determina la política que afecta el precio de los préstamos para vivienda. Al final de su última reunión el 1 de noviembre, la Comisión Federal de Mercado Abierto decidió dejar los tipos sin cambios. Ahora, dicen los economistas, parece que el banco central ha terminado de subir las tasas de interés.
¿Qué pasó con las tasas hipotecarias a finales de noviembre?
Las hipotecas fijas a 30 años en la encuesta de noviembre tuvieron un descuento total promedio de 0,33 puntos iniciales.
Durante las últimas 52 semanas, la hipoteca de referencia a tasa fija a 30 años promedió 6,96%. Hace un año, una hipoteca a tipo fijo a 30 años era del 6,78%. Hace cuatro semanas, esa tasa era del 7,95%. El promedio de tasa fija a 30 años para la semana es 1,14 puntos porcentuales más alto que el mínimo de 52 semanas del 6,27%.
Respecto a otros préstamos:
Una hipoteca a tipo fijo a 15 años costaba el 6,78%, frente al 6,85% de la semana anterior.
La hipoteca de tasa ajustable (ARM) 5/6 estaba en 7,34%, por debajo del 7,42% de hace una semana.
Las grandes hipotecas a tipo fijo a 30 años se situaban en el 7,4%, frente al 7,52% de hace una semana.
Cómo las tasas hipotecarias afectan la asequibilidad de la vivienda
El ingreso familiar medio nacional para 2023 es de 96.300 dólares, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., y el precio medio de una vivienda existente vendida en octubre de 2023 fue de 391.800 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Basado en un pago inicial del 20% y una tasa hipotecaria del 7,41%, el pago mensual de $2,172 es el 27% del ingreso mensual de una familia típica.
Un fuerte aumento de las tasas hipotecarias en los últimos dos años ha reducido la asequibilidad y ha provocado una desaceleración en las ventas de viviendas. Los compradores primerizos se enfrentan especialmente a este mercado. Los precios de las viviendas no han caído significativamente y es poco probable que los valores bajen, dada la falta de viviendas en venta.
«Las tasas hipotecarias más altas tienen un doble impacto en el mercado inmobiliario: reducen la asequibilidad para los compradores y fortalecen las tasas fijas para los vendedores», dijo Odeta Kushi, economista jefe adjunta de First American. «La combinación de asequibilidad reducida y la mayor fuerza del efecto de bloqueo de tasas probablemente continuará suprimiendo las ventas de viviendas porque no se puede comprar lo que no está en venta, incluso si se puede pagar».
Como reflejo de una menor asequibilidad, el ingreso familiar medio para los compradores de viviendas aumentó a $107,000 en 2023 desde $88,000 el año pasado, según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de 2023 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
¿Bajarán las tasas hipotecarias?
Los economistas esperaban que las tasas hipotecarias disminuyeran hasta finales de 2023, pero la fortaleza de la economía estadounidense hizo mella en esas predicciones. Ahora, sin embargo, las cosas finalmente parecen estar enfriándose, especialmente los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, espera que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 7% durante los meses de invierno. «Creo que la inflación de los precios al consumidor será mucho más baja y eso permitirá a la Reserva Federal bajar las tasas de interés», dice Yun.
Las tasas hipotecarias también están ligadas a la inflación, una métrica que la Reserva Federal intenta controlar. En sus reuniones de septiembre y noviembre, el banco central decidió mantener los tipos sin cambios. Si bien la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias fijas, marca la pauta para el entorno de tasas de interés, y como el banco central ha elevado su tasa de referencia desde cero a principios de 2022 a un rango del 5,25% al 5,5% ahora, las tasas hipotecarias han seguido el ejemplo.
«Hay margen para nuevas caídas de los tipos hipotecarios», afirma Sturtevant. “El diferencial entre el rendimiento del Tesoro a 10 años y la tasa hipotecaria de tasa fija a 30 años ha sido históricamente de alrededor de 180 puntos básicos. Si bien la brecha se ha reducido un poco, la tasa hipotecaria a 30 años sigue siendo 280 puntos básicos más alta que los rendimientos de los bonos”.
