- Información clave: Los expertos dicen que incluso si los reguladores recalibran los estándares de capital, las realidades estructurales y competitivas que no existían antes de 2008 son los mayores impulsores de la reducción de su participación de mercado en la originación y administración de hipotecas. Las entidades no bancarias ahora dominan el sector, ayudadas por estructuras de costos más bajos diseñadas para la volatilidad de las tasas, ventajas que a los bancos les resultará difícil emular.
- Cita de experto: «Todo el mundo está buscando esa solución mágica. No hay una solución mágica aquí. Una serie de cambios después de la crisis financiera hicieron más difícil para los bancos comunitarios entrar en el negocio hipotecario». — Ron Haynie, vicepresidente senior de política hipotecaria, Independent Community Bankers of America.
- De cara al futuro: La vicepresidenta de Supervisión de la Fed, Michelle Bowman, dijo en una aparición en febrero que las dos propuestas se publicarían para comentarios de la industria en un futuro cercano, pero reconoció en su testimonio del 26 de febrero ante el Comité Bancario del Senado que aún quedan obstáculos adicionales.
WASHINGTON — Los cambios regulatorios propuestos para que los bancos regresen al mercado hipotecario están generando un entusiasmo moderado, y las partes interesadas de la industria aplauden los cambios, pero advierten que es poco probable que cambien las cosas por sí solos.
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Las partes interesadas del banco dicen que los cambios en las ponderaciones del capital hipotecario se basan en el riesgo
Pero los expertos de la industria señalan obstáculos adicionales que deberían abordarse junto con Basilea III, incluidos los requisitos de presentación de informes conforme a la Ley de Veracidad en los Préstamos, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces y la Ley de Divulgación de Hipotecas. También existen preocupaciones sobre la competencia, ya que los prestamistas hipotecarios no bancarios han pasado más de una década creando operaciones que escalan de manera eficiente.
«Creo que estos cambios son una condición bienvenida y necesaria para que los bancos participen más en el mercado hipotecario, aunque no estoy seguro de que sean suficientes por sí solos», comentó Matthew Bisanz, socio de Mayer Brown.
El impulso para que más bancos comerciales y comunitarios regresen al mercado hipotecario después de su éxodo posterior a 2008 se basa en una premisa simple: los bancos generalmente tienen más capital y operan bajo una supervisión regulatoria más estricta, factores que, según sus partidarios, podrían reforzar la estabilidad en una crisis futura. Una mayor participación de los bancos también podría aumentar la competencia, lo que podría conducir a tasas de interés más bajas y precios más competitivos para los prestatarios.
En los últimos 15 años, la participación bancaria ha disminuido debido a regulaciones más estrictas y demandas bajo la Ley de Reclamaciones Fraudulentas presentadas por el Departamento de Justicia después de la crisis financiera de 2008. En 2023, los bancos originaron el 35% de las hipotecas y administraron el 45%, frente a aproximadamente el 60% originado y el 95% administrado en 2008.
El final de Basilea III con un giro
En un discurso a mediados de febrero, Bowman dijo que dos propuestas relacionadas con Basilea III iban a abordar los desafíos que enfrentan los bancos en el mercado hipotecario.
Las propuestas revisarían el tratamiento de capital de los activos de servicios hipotecarios y ajustarían requisitos de capital más amplios relacionados con las actividades hipotecarias. Se espera que ambos se publiquen para revisión pública en un futuro próximo.
«(La) calibración excesiva del tratamiento de capital para estas actividades (ha llevado a) requisitos que son desproporcionados con respecto al riesgo y hacen que las actividades hipotecarias sean demasiado costosas para que las realicen los bancos», dijo Bowman en una aparición anterior.
Bob Broeksmit, presidente y director ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, dijo que los bancos revisarán sus estrategias hipotecarias si se introducen cambios de capital.
«Cada banco tiene su propio conjunto de circunstancias, pero puedo garantizarles que muchos reexaminarán su papel tanto a la hora de conceder préstamos como de mantenerlos en sus balances», dijo Broeksmit. «Si se implementan estas mejoras de capital, fortalecerán su presencia».
Pero Ron Haynie, vicepresidente senior de política hipotecaria de Independent Community Bankers of America, dijo que el alivio de capital por sí solo ayudaría, pero no resolvería, los desafíos más amplios de los bancos en el mercado.
«Todo el mundo está buscando esa solución mágica», dijo Haynie. «Aquí no existe una fórmula mágica. Una serie de cambios después de la crisis financiera dificultaron que los bancos locales hicieran negocios hipotecarios».
‘No es nada’
Además de los requisitos de capital, los banqueros dicen que otras cargas regulatorias hacen que la emisión y el servicio de hipotecas sean costosos y complejos. También están frescos los recuerdos de acciones punitivas relacionadas con prácticas crediticias anteriores a 2008, que costaron al banco miles de millones.
Las normas impuestas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, incluidos los requisitos de presentación de informes conforme a TILA, RESPA y HMDA, a menudo se citan como barreras regulatorias graves para el reingreso a los bancos.
«No es una cosa, es una combinación de todo», dijo Haynie. «Si pudiéramos obtener algún alivio en algunas de las reglas hipotecarias de la CFPB, sería útil. Un gran ejemplo es (TILA-RESPA Integrated Disclosure, o TRID). El concepto era bueno, pero esas divulgaciones y las reglas que las rodean lo hacen extremadamente prescriptivo… Hay que dedicar mucho tiempo para asegurarse de hacerlo bien, y eso cuesta dinero».
En testimonio ante el Comité Bancario del Senado el 26 de febrero, Bowman reconoció que factores más allá de los requisitos de capital limitan la participación bancaria.
«Las regulaciones de la CFPB… imponen requisitos estrictos y grandes sanciones a los bancos por errores en las solicitudes de hipotecas y cosas así», dijo Bowman.
Broeksmit dijo que la industria había estado trabajando con los reguladores para aclarar los estándares de aplicación, pero «algunos de los bancos tienen una larga memoria».
«Quémame una vez, la culpa es tuya. Quémame dos veces, la culpa es mía», añadió.
Manténgase al día con la competencia
Mientras los bancos retrocedían, los bancos hipotecarios independientes ampliaron agresivamente su presencia en las hipotecas residenciales.
«Cuando los grandes bancos huyeron del frente después de 2008, los bancos hipotecarios independientes no se lanzaron simplemente a intervenir: construyeron toda una infraestructura moderna para la FHA, la VA y los compradores por primera vez», dijo Paul Hindman, director ejecutivo de Grid Origination Services.
Las IMB han invertido mucho en tecnología y operaciones, lo que les ha permitido operar con una estructura de costos más baja y adaptarse rápidamente a los cambios en las tasas de interés, dijo Tim Rood, director ejecutivo de la consultora Impact Capital DC. Añadió que los márgenes comprimidos pueden limitar los rendimientos agresivos de los bancos, incluso si se alivian los requisitos de capital.
«Los bancos tienen 1.000 razones para estar en el negocio hipotecario, pero muchas cosas han cambiado en el entorno competitivo», afirmó Rood. «Las IMB están creciendo y integrándose verticalmente. Han realizado inversiones constantes en tecnología, operaciones y servicio al cliente».
Los participantes de la industria dicen que cualquier expansión en el espacio hipotecario probablemente se centraría en préstamos grandes y otros préstamos morosos donde los bancos podrían tener ventajas de financiamiento.
A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, las grandes hipotecas tienden a permanecer en los balances de los bancos y pueden profundizar las relaciones con los prestatarios adinerados. Esa dinámica puede hacer que el segmento sea más atractivo para los bancos que buscan oportunidades de venta cruzada en lugar de puro volumen inicial.
Pero hay una razón de interés público para descubrir cómo hacer que los bancos vuelvan a otorgar préstamos hipotecarios. Bisanz dijo que una combinación más amplia de participantes ofrecerá beneficios sistémicos.
«Cuando hay más participantes, el sistema se vuelve más resistente y hay menos concentración de riesgo», afirmó. «Desde el punto de vista de la competitividad y la disponibilidad de productos, existe un argumento a favor de que haya más actores en el mercado».
