Cottage Law es específico para los requisitos únicos de casas de campo familiares, propiedades de vacaciones, pabellones de caza u otros tipos de propiedad compartida. Cottage Law es un área de práctica legal relativamente nueva. Cobró impulso a principios de la década de 1990, cuando los estados crearon actos públicos que proporcionaron el marco legal esencial para cambiar las relaciones de propiedad de los propietarios de cabañas. Los legisladores de Michigan crearon la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (LLC) de Michigan en 1993 y, desde entonces, la mayoría de los estados han adoptado estatutos similares de sociedades de responsabilidad limitada. Cottage Law es un área de práctica de firmas de abogados que se enfoca en el intercambio de viviendas familiares y la planificación de la sucesión de viviendas.
Planificación de la sucesión de villas implica desarrollar un plan de sucesión para pasar la casa familiar a los hijos y a las generaciones futuras para su uso y disfrute compartido. El plan de sucesión está diseñado para proteger al propietario, los miembros de la familia y la cabaña de la amenaza de un juicio para forzar la división de la cabaña y establecer reglas justas para la futura operación, uso compartido, financiamiento y administración de la cabaña familiar.
7 cuestiones clave de villas abordadas por un plan de sucesión de villas:
- La posibilidad de que la propiedad de una parte de la villa pase a manos de un miembro no familiar como consecuencia de la muerte o el divorcio.
- Qué hacer si un miembro de la familia no puede o no quiere hacer algunos o todos los compromisos financieros de la villa.
- El impacto financiero en la villa si el propietario de una familia se declara en bancarrota o parte de los intereses de la villa son cobrados por un acreedor de un miembro de la familia.
- Cómo resolver conflictos internos entre los miembros de la familia sobre cómo se gestiona, mantiene y mejora la casa de campo.
- Un miembro de la familia quiere «retirar» su interés en la casa de campo familiar.
- Desarmonía e incluso posibles litigios entre hermanos cuando los padres ya no están presentes para mediar en una resolución amistosa.
- ¿Qué sucede cuando un niño o niños no pueden permitirse el lujo de mantener la casa de campo?
En el pasado, la mayoría de los padres dependían de su plan patrimonial para dejar el hogar familiar en partes iguales a sus hijos. Si bien esta es una forma de transferir la propiedad a la casa de campo familiar y transferir la propiedad a otros, presenta riesgos financieros, legales y emocionales tanto para los herederos como para la casa de campo familiar. Un plan patrimonial no puede evitar una demanda de partición, establecer reglas para el futuro de la propiedad o hacer cumplir sus sueños de mantener la casa de campo en la familia. En Michigan, cada vez que transfiere el título de una propiedad, corre el riesgo de «retroceder» el valor tasado de la propiedad y la posibilidad de experimentar un aumento drástico en los impuestos sobre su casa de campo.
Hay muchas razones por las que puede ser difícil compartir y transmitir casas de campo familiares, pero no tiene por qué ser difícil para usted. La información correcta y un plan patrimonial «exclusivo para su familia» pueden eliminar el riesgo y la confusión que experimentan la mayoría de las familias. Ahora es el momento de comenzar a ver la propiedad de la vivienda de su familia desde una perspectiva diferente.
Cómo eres dueño de bienes raíces
Hay dos formas de poseer un título de propiedad:
– directamente o
– indirectamente
Propiedad directa
La Ley de Bienes Raíces regula los derechos y obligaciones de los «propietarios directos». La provisión de estos derechos y cómo las leyes de bienes raíces imponen obligaciones a los propietarios directos a menudo sorprende a los propietarios de cabañas. Las sorpresas en la ley de bienes raíces ponen en riesgo la casa familiar. Las leyes de bienes raíces de propiedad directa no fomentan que la casa de campo permanezca en la familia durante varias generaciones, y la amenaza de separación y agitación entre los copropietarios está siempre presente.
Propiedad indirecta
Los derechos de las personas jurídicas, que son las leyes de fideicomisos, sociedades, corporaciones y sociedades de responsabilidad limitada, rigen los derechos y obligaciones de los «propietarios indirectos». El derecho corporativo es extremadamente flexible y adaptable a las complejas realidades del comercio.
Una de las primeras cosas que debe aprender es cómo posee el título de propiedad de su casa de campo. Revisa el primer párrafo del acta. Si dice ‘Inquilinos en común’, usted y los otros copropietarios son ‘propietarios directos’ y su cabaña siempre está en riesgo. Cualquier copropietario puede forzar la venta de la casa familiar haciendo uso de su derecho a demandar por un «Derecho de Partición».
Por lo general, las villas familiares se rigen por leyes inmobiliarias de 600 años de antigüedad. El sistema legal estadounidense se basa en el derecho consuetudinario inglés, y el principio que respalda el «derecho de partición» es que no se puede exigir a ninguna persona que sea dueña de una propiedad. Piense en eso por un minuto. Si planea transferir la casa de campo familiar a sus hijos en partes iguales como ‘inquilinos en común’ y uno de sus hijos preferiría tener el ‘valor en efectivo’ de su herencia y en lugar de una parte de la casa de campo familiar, puede optar por terminar su relación con sus copropietarios de la casa de campo. Si los hermanos no pueden permitirse el lujo de «comprar» a un hermano y no hay manera de que la casa de campo se pueda dividir en partes iguales, el tribunal puede ordenar que se venda la propiedad y que las ganancias se dividan en partes iguales entre los copropietarios. Su sueño de momentos familiares felices en la casa de campo para las generaciones futuras se ha perdido.
Para proteger la casa de campo familiar para las generaciones futuras, cambie la relación de propiedad de «propietarios directos» a «propietarios indirectos» mediante la creación de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) de la casa de campo. Las LLC se rigen por leyes de entidad flexibles que tienen disposiciones para propietarios múltiples y generaciones de propiedad familiar, en lugar de leyes de bienes raíces que favorecen los derechos del propietario individual de bienes raíces.
Ser propietario indirecto de su casa de campo a través de una LLC le permite utilizar las leyes diseñadas para entidades comerciales. Puede personalizar un arreglo específicamente para los deseos de su familia. Usted tiene el control. Usted decide cómo se administrará, financiará la casa de campo familiar y, lo que es más importante, controlará cómo la casa de campo pasará de una generación a la siguiente.
Cuando forma una sociedad limitada de cabaña, transfiere la propiedad de una cabaña a su compañía limitada de cabaña. La LLC se convierte en la nueva propietaria de la cabaña, los muebles, los botes, los vehículos y otros equipos. Usted y las futuras generaciones de su familia se convierten en «propietarios indirectos» de la villa. En lugar de un interés de «propiedad absoluta» en los bienes raíces de la cabaña, usted posee «intereses de membresía» en la LLC de la cabaña y luego puede transferir los «intereses de membresía» en la LLC de la cabaña recién formada a sus herederos.
Trabaje con un abogado experto en derecho patrimonial para revisar su patrimonio familiar en su conjunto. Un abogado de derecho patrimonial puede asesorarlo sobre estrategias y estructuras legales a corto y largo plazo para evitar «desbloquear» su propiedad, apelaciones de impuestos sobre la propiedad y problemas relacionados con los impuestos.
Un abogado especializado en derecho agrícola trabaja con la familia para desarrollar un plan de gestión para la cabaña, abordar la planificación del uso de la cabaña, cómo resolver de manera justa las luchas de poder entre hermanos para su uso durante los meses de temporada alta, cómo financiar y posiblemente donar una cabaña y desarrollar un plan financiero de ‘salida elegante’ para acomodar a un hermano que no quiere compartir el uso, el cuidado y los costos de la casa familiar.
En el corazón del Cottage Succession Plan and LLC se encuentra el Cottage Operating Agreement, que establece reglas para la administración, el uso compartido y el futuro de la cabaña. Se debe tener cuidado de acomodar los deseos de cada propietario, ya que cada propietario debe estar dispuesto a firmar el contrato de operación una vez que se haya redactado.
Deberá elegir entre dos tipos de LLC en función de cuándo planea implementar la LLC. Uno es «Immediate Cottage LLC», que entra en vigencia cuando los propietarios de la cabaña finalizan su acuerdo operativo, presentan artículos de organización en su estado y firman una escritura. El otro es Springing Cottage LLC, que permite al propietario de la cabaña mantener el control total durante toda su vida y solo entra en vigencia cuando el propietario de la cabaña muere. El proceso para redactar el Acuerdo Operativo Cottage es diferente para cada tipo de LLC, pero los propósitos del acuerdo son los mismos. Su abogado de derecho rural lo asesorará sobre los procedimientos para ambos tipos de LLC.
El Acuerdo de Operación de la Villa establece todo sobre la villa, incluyendo pero no limitado a:
- Contribuciones a los costos
- Quién puede ser el dueño
- estoy alquilando
- Apoyo
- uso programado
- Presupuesto anual
- mejoras de capital
- Cambios al Acuerdo Operativo
- Cambios en los estatutos de la sociedad
- fusión de empresas
- Disolucion de la empresa
- Establecimiento de una tarifa de cabaña para los miembros.
- Seleccionar o reemplazar a los gerentes de la empresa
- Hipotecar la villa
- Alquilar la villa
- Cambio de sociedad a otra forma jurídica
- Contribución de donación
- Cambiar el acuerdo operativo
- Aprobación de la construcción
- Aprobar la remodelación que cambia el carácter de la casa de campo.
- Aumentar la participación de los miembros en el seguro de propiedad, los impuestos sobre la propiedad y los costos de mantenimiento estándar
- Venta de la empresa
- vendo la villa
Es necesario evaluar las circunstancias de cada propiedad familiar y rural. El beneficio que obtiene al usar un abogado experto en derecho agrícola es saber que ha creado una entidad legal flexible para cumplir sus esperanzas y sueños de proteger, preservar y salvar la casa de campo familiar para el uso de todas las generaciones futuras.
Un plan de sucesión de cabañas bien diseñado preserva la «experiencia» de la cabaña familiar. Todos los recuerdos que crea la experiencia valen más que el dinero y pueden proporcionar lo que esperaba: un vínculo amoroso y compartido y un vínculo más estrecho entre nietos y bisnietos.
Comience el proceso de creación de su plan de cabaña. Tener un plan simple que pueda cambiar y actualizar fácilmente es mejor que la consecuencia de no tener un plan patrimonial seguro para sus herederos.
