La tasa de estrés crediticio multifamiliar reportada por los bancos ha aumentado al nivel más alto desde la crisis financiera global y las pérdidas se están acelerando, según un informe de Cred iQ.
La morosidad multifamiliar total alcanzó el 1,37% en el tercer trimestre de 2025, una escalada dramática desde la tasa de morosidad del 0,23% al 0,39% observada en los cinco años anteriores a 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar agresivamente las tasas de interés.
Los bancos tenían un total de 8.900 millones de dólares en préstamos multifamiliares impagos en el tercer trimestre. Los préstamos con 90 días o más de mora representan $7.1 mil millones del saldo, o 1.09% de 1.37%.
«La preocupación es la acumulación en el extremo más grave del espectro, donde los prestatarios han agotado los recursos a corto plazo y los prestamistas se enfrentan a decisiones de resolución», dice el informe.
La morosidad en las primeras etapas (préstamos vencidos entre 30 y 89 días) representó el 0,28% de los préstamos en el tercer trimestre, lo que indica que el nuevo estrés está activo pero no abrumador. Cred iQ transfiere datos de cajas locales, comerciales y de ahorros.
Los bancos reportaron pérdidas del 0,14%, o 911 millones de dólares, en el tercer trimestre, en comparación con las cero pérdidas efectivas o nominales que tuvieron los bancos entre 2017 y 2021.
Durante la crisis financiera mundial, los bancos registraron un máximo de tres meses de pérdidas del 1,24% a finales de 2010, y la morosidad superó el 5,7% en el peor ciclo.
Las pérdidas se están comprimiendo más rápidamente hoy que durante la crisis financiera mundial, cuando tardaron alrededor de cuatro años en materializarse por completo. Una mayor exposición a los tipos de interés flotantes, la rápida expansión de los tipos de interés y la caída de los valores en determinados mercados y cosechas aceleran el ciclo de pérdidas, según Credit iQ.
Alrededor del 6,6% de los préstamos CMBS multifamiliares estaban en mora en diciembre, frente al 7,12% en octubre pero frente al 4,58% del año anterior, según Trepp.
El año pasado, Trepp informó que 23.000 millones de dólares de deuda de CMBS, liderada por el sector de oficinas, estaban estancados en el limbo mientras los prestamistas adoptaban un enfoque de diferencial y conversión en medio de la caída del valor de las propiedades y un mercado volátil que ofrecía pocas opciones de refinanciamiento.
Ahora que los bancos se enfrentan a 7.100 millones de dólares en graves morosidades multifamiliares, las estrategias de resolución, incluidas las reestructuraciones, modificaciones y ventas de pagarés, definirán las calificaciones crediticias durante los próximos dos años, informa Cred iQ.
La interrupción del inventario multifamiliar crea una oportunidad para los inversores, pero el mayor riesgo surge con las propiedades sobreendeudadas de 2021 a 2022, cuando las tasas de interés eran cercanas a cero.
