En una era en la que la propiedad de una vivienda parece cada vez más fuera de nuestro alcance, un ejecutivo de bienes raíces está tratando de disipar la noción de que ser propietario de una vivienda es el verdadero sueño americano.
«Creo que fue un eslogan que los bancos crearon para generar ingresos por intereses sobre los préstamos hipotecarios», dijo Ryan Serhant, fundador y director ejecutivo de la red de referencias inmobiliarias Serhant, en una entrevista publicada por serie de directores ejecutivos. «Es como la deuda estudiantil. Todo el mundo tiene que ir a la universidad. Era un dispositivo para pagar los intereses de la deuda estudiantil».
Pero la historia de las hipotecas estadounidenses sería diferente, aunque Serhant tendría motivos para pensar que el sueño americano es más difícil de lograr debido a las condiciones actuales del mercado inmobiliario.
Serhant, de 41 años, ingresó al sector inmobiliario en 2008 en Nest Seekers International, donde ascendió de rango hasta convertirse en vicepresidente ejecutivo. Su avance llegó en Bravo Listado del millón de dólares en Nueva York de 2012 a 2021, donde formó un equipo de lujo frente al mar en Nueva York, Los Ángeles, Miami y los Hamptons. En 2020, lanzó Serhant, al que llamó “Broking 3.0”, haciendo hincapié en las herramientas de inteligencia artificial y la educación a través de plataformas como SellIt.com. A principios de 2025, su empresa había generado mil millones de dólares en ventas en 35 días, incluido un acuerdo récord de 200 millones de dólares que cerró en pleno vuelo a Miami. Serhant ahora también es una estrella de Netflix propiedad de manhattan.
Incluso con su éxito marcado por grandes transacciones inmobiliarias, Serhant afirmó en su entrevista que ser propietario de una vivienda es simplemente difícil de lograr para algunos estadounidenses. Los precios de las viviendas han aumentado más del 40% desde el inicio de la pandemia, y las tasas hipotecarias siguen siendo obstinadamente altas, en el rango del 6%, lo que es especialmente frustrante para las personas que buscan comprar viviendas porque recuerdan vívidamente las tasas hipotecarias inferiores al 3% de la era de la pandemia. Mientras tanto, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez también saltó a un récord de 40 años en 2025, lo que subraya lo difícil que ha sido para los estadounidenses más jóvenes ingresar al mercado inmobiliario.
«La proporción históricamente baja de compradores por primera vez subraya las consecuencias en el mundo real de un mercado inmobiliario hambriento de inventario asequible», dijo Jessica Lautz, economista jefe adjunta y vicepresidenta de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «La proporción de compradores primerizos en el mercado ha disminuido un 50% desde 2007, justo antes de la Gran Recesión».
Si bien Serhant sostiene que el sueño americano fue sólo un eslogan creado por los bancos para alentar a más estadounidenses a comprar una casa, no fue creado por los bancos y el sistema hipotecario moderno fue una innovación del gobierno federal. Pero la idea surgió de un período en el que todo estaba en juego, desde el destino económico de Estados Unidos hasta la versión individual de cómo era: la Gran Depresión y la década de 1930.
El fundamento histórico del sueño americano
Las hipotecas han sido parte de la historia estadounidense desde la Revolución, pero tenían un aspecto muy diferente al actual. A principios de Estados Unidos (durante los años 1700 y 1800), los plazos de las hipotecas eran mucho más cortos, generalmente en el rango de 5 a 10 años en lugar de los préstamos a 30 años que vemos hoy. Además, los bancos normalmente financian sólo alrededor del 50% del préstamo, lo que significa que la otra mitad sería el pago inicial.
La crisis de ejecuciones hipotecarias de la década de 1930 durante la Gran Depresión impulsó las soluciones del New Deal del ex presidente Franklin Delano Roosevelt, incluida la creación en 1933 de la Home Owners’ Loan Corporation, que refinanció préstamos en problemas con plazos más largos y tasas más bajas. La Ley de Préstamos para Propietarios de Viviendas también se promulgó para «brindar alivio de emergencia para hipotecas de viviendas, refinanciar hipotecas de viviendas y extender alivio a los propietarios de viviendas que no pueden pagar sus deudas en otros lugares». Luego, la Administración Federal de Vivienda de 1934 aseguró hipotecas privadas, redujo los pagos al 10% e inició pagos de préstamos a 20 y 30 años para reducir los incumplimientos.
La moneda “Sueño Americano” era casi sinónima, de James Truslow Adams de 1931. Una epopeya sobre América. Su definición era «ese sueño de un país donde la vida debería ser mejor, más rica y más plena para todos, con oportunidades para todos según sus capacidades o logros». En unos pocos años, la FHA comenzó a asegurar hipotecas a largo plazo (30 años) y redujo los pagos iniciales a sólo el 10% del valor de la vivienda. Entonces, no, los bancos no crearon la conexión del sueño americano con el pago de intereses sobre los préstamos hipotecarios, simplemente ocurrió durante un período en el que la actividad económica colapsó y la fe en el capitalismo mismo pendía de un hilo. Sin embargo, las décadas triunfantes que siguieron consolidaron la creación de riqueza a través del sector inmobiliario como piedra angular de la visión de Truslow Adams.
Después de la Segunda Guerra Mundial, el GI Bill de 1944 permitió la compra de viviendas sin cargo para los veteranos, lo que provocó un aumento del 18 por ciento en la tasa de propiedad de viviendas, también impulsado por el auge suburbano y la liquidez del mercado secundario de Fannie Mae de 1938. Freddie Mac también se dedicó a los préstamos convencionales en la década de 1970, en medio de tasas en alza. Todos estos cambios no sólo romantizaron los hogares como el principal motor del crecimiento de la riqueza personal, sino que alimentaron el baby boom y el pico de lo que Fortuna El propio fundador Henry Luce lo llamó «el siglo americano».
Luego, unos años más tarde, se produjo la crisis de 2008, que no sólo resultó en estándares crediticios más estrictos, sino que rompió con el impulso cada vez mayor de cada propietario de vivienda estadounidense. Si bien la hipoteca a tasa fija a 30 años de la FHA inicialmente hizo que fuera más asequible para más estadounidenses adquirir una vivienda, la propiedad de vivienda alcanzó su punto máximo en los días previos a la Gran Recesión, con un 69% en 2004, y nunca ha vuelto a ese nivel desde entonces. Ese año, el presidente George W. Bush anunció una serie de políticas que promovían lo que llamó la «sociedad de propiedad», citando su creencia de que «la propiedad de una vivienda es la piedra angular de las comunidades estadounidenses vibrantes y beneficia a las familias individuales al generar estabilidad y seguridad financiera a largo plazo».
En términos más generales, la crisis de 2008 hizo añicos la ilusión de que la propiedad de vivienda era la clave para la prosperidad cuando se produjeron ejecuciones hipotecarias por millones y los constructores detuvieron proyectos, lo que provocó una escasez de aproximadamente 2 millones de viviendas que actualmente llegan al mercado. Esto significa que no sólo es más difícil obtener una hipoteca en primer lugar, sino que el «efecto de bloqueo» impide que muchos estadounidenses vendan sus casas por temor a perder su tasa, mientras que muchos propietarios potenciales simplemente se ven excluidos.
Si bien esta confluencia de factores significa que la propiedad de una vivienda ha quedado cada vez más fuera del alcance, especialmente para las generaciones más jóvenes, no significa que el sueño americano de ser propietario de una vivienda fuera sólo una ilusión creada por los bancos.
Barreras generacionales para conseguir una hipoteca
Las tasas actuales de propiedad de viviendas son aproximadamente del 65%, pero las generaciones más jóvenes todavía muestran signos de tener dificultades para conseguir una hipoteca. Los compradores de vivienda por primera vez representan sólo el 21% de los compradores, según la NAR, ya que se ven presionados por la falta de inventario y gastos que superan un tercio de los ingresos.
Las altas tasas hipotecarias, la baja oferta y la incertidumbre económica están bloqueando a los compradores jóvenes, fomentando la vida multigeneracional y períodos de alquiler más largos. Otros expertos en vivienda dicen que alquilar por períodos más largos puede no ser algo tan malo, dados los crecientes costos ocultos asociados con la propiedad de una vivienda.
«Si su objetivo es volverse financieramente independiente a una edad temprana, probablemente no quiera salir a comprar una casa, pero decir eso es muy controvertido», dijo JL Collins. Diario de un director general podcast en un episodio publicado el 12 de enero.
Collins, autor de best sellers Conquistadores y Un camino sencillo hacia la riquezadijo que su razonamiento es que comprar una casa «infla dramáticamente» el costo de vida. Aunque los pagos de hipoteca y alquiler pueden ser similares en teoría, ser propietario de una casa termina costando más a largo plazo y conlleva costos inesperados, a menudo llamados “costos ocultos” de ser propietario de una vivienda, como seguros, reparaciones y actualizaciones.
«Terminarás con una casa que será una carga», argumentó Collins. «No lo estás comprando desde una posición de fortaleza. Estás esforzándote para comprarlo. Estás pidiendo prestado la mayor cantidad de dinero que el banco está dispuesto a darte».
