Históricamente, si deseaba una hipoteca, su primera parada probablemente era un banco o una cooperativa de crédito local. Pero en los últimos años, es más probable que haya pedido prestado a una compañía hipotecaria especializada que no sea un banco en absoluto, como CrossCountry Mortgage, Rocket o lendDepot.
A la Reserva Federal le gustaría cambiar eso. Está considerando modificar las reglas diseñadas para alentar a los bancos a otorgar más préstamos y seguir involucrados en el servicio hipotecario, el proceso administrativo a largo plazo de recaudación y distribución de pagos. El objetivo es introducir una nueva competencia crediticia en el congelado mercado inmobiliario y ayudar a reducir las tasas hipotecarias.
«El tratamiento de capital de los préstamos hipotecarios y los activos hipotecarios bajo el Enfoque Estandarizado de EE.UU. ha provocado que los bancos reduzcan su participación en esta importante actividad crediticia, limitando el acceso a los préstamos hipotecarios», dijo Michelle Bowman, vicepresidenta de supervisión de la Reserva Federal, en un testimonio ante el Comité Bancario del Senado el jueves.
«Estamos buscando enfoques para diferenciar el riesgo de las hipotecas de manera que beneficien a las instituciones financieras de todos los tamaños, no sólo a los bancos más grandes».
En 2008, los bancos originaron al menos el 60% de las hipotecas estadounidenses y administraron casi todas ellas, mientras que los prestamistas no bancarios se encargaron del resto. Pero en los últimos años, esas cifras han cambiado esencialmente. En 2023, los bancos representaban alrededor del 35% de los envíos y menos de la mitad de los servicios, según datos del Tesoro.
Los bancos se están retirando del mercado hipotecario por varias razones. El negocio hipotecario tiene márgenes reducidos en comparación con otros servicios bancarios convencionales, y el aumento de las tasas ha pesado sobre el negocio en los últimos años.
Los cambios regulatorios que entraron en vigor después de la crisis financiera también desempeñan un papel importante. Esas reglas, diseñadas para garantizar que los bancos tengan suficiente efectivo reservado para cubrir pérdidas en activos riesgosos, han hecho que sea aún más difícil para los bancos mantener los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio en sus libros.
Mientras tanto, las entidades no bancarias se rigen por un conjunto diferente de requisitos regulatorios, a menudo de los gobiernos, y han trabajado para hacer crecer sus negocios a medida que los bancos se retiraban. La competencia adicional ha hecho que sea aún menos tentador para los bancos continuar en el negocio.
El jueves, Willamette Valley Bank, un banco comunitario con sede en Salem, Oregon, anunció que saldría del negocio de préstamos hipotecarios, diciendo que las tasas más altas y el crecimiento de los prestamistas no bancarios dificultaban «competir de manera sostenible en este segmento». El año pasado, bancos como Popular, Ally Financial y WaFd Bank también recortaron los préstamos hipotecarios.
«La intensa competencia de los administradores no bancarios, muchos de los cuales continúan ampliando sus ventajas tecnológicas, ha reducido significativamente los rendimientos», escribió Mario Ichaso, estratega senior de valores hipotecarios residenciales de Wells Fargo, en una nota a los clientes la semana pasada.
La propuesta de Bowman para recuperar a los bancos se centra en flexibilizar algunas regulaciones vinculando más estrechamente el dinero que un banco debe reservar a factores de riesgo, como el tamaño de la hipoteca y la participación de los prestatarios, y en cambiar la forma en que los reguladores valoran los derechos de los bancos a pagar las hipotecas.
La vicepresidenta de la Junta de la Reserva Federal, Michelle Bowman, llega a una audiencia con el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado en el edificio de oficinas del Senado Dirksen el 26 de febrero de 2026 en Washington, DC (Anna Moneymaker/Getty Images) ·Anna Moneymaker a través de Getty Images
Esos cambios ayudarían a liberar más dinero que los bancos podrían usar para prestar y atraerlos nuevamente al mercado, y una mayor competencia podría ayudar a reducir las tasas hipotecarias para los consumidores.
Eric Orenstein, director senior de instituciones financieras no bancarias de Fitch Ratings, dijo que es probable que los cambios hagan que los bancos recuperen algunos negocios hipotecarios de prestamistas no bancarios y los traduzcan en tasas más bajas.
«Esperaríamos que si hay una mayor competencia, competirán más agresivamente en las tasas y, en última instancia, los consumidores podrán pagar una tasa hipotecaria más baja», dijo Orenstein.
Sin embargo, las tasas hipotecarias están determinadas en gran medida por factores externos, incluida la salud de la economía, los rendimientos del Tesoro y la demanda de valores respaldados por hipotecas. Agregar nuevos prestamistas al mercado no es suficiente para bajar las tasas de los niveles actuales de alrededor del 6% al 4%, pero una mayor competencia puede alentar a los prestamistas a superar las ofertas rivales por unos pocos puntos básicos o reducir las tarifas de los préstamos.
Que los bancos se vuelvan más activos en la compra y venta de derechos de servicio hipotecario también podría ayudar a bajar las tasas, dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo comercial que ha impulsado reformas como las que propone Bowman.
«Los rendimientos de los valores respaldados por hipotecas son un gran impulsor de las tasas preferenciales del mercado hipotecario», dijo Fratantoni. «Pero el valor de la propiedad que administra el servicio hipotecario también es un componente. Entonces, si se hace que esa propiedad sea más valiosa, eso en última instancia resultará en mejores tasas hipotecarias para los consumidores».
En un discurso la semana pasada, Bowman señaló otros posibles beneficios para los consumidores, diciendo que durante la pandemia, los prestatarios con administradores bancarios tienen más probabilidades de obtener una condonación de la hipoteca (alivio de pago durante dificultades financieras) que aquellos con administradores no bancarios.
Aún así, otras investigaciones académicas han encontrado que las entidades no bancarias han mejorado sus servicios, particularmente en comunidades con más prestatarios de bajos ingresos o minorías, a medida que crecieron e invirtieron en tecnología.
claire boston es reportero senior de Yahoo Finance que cubre vivienda, hipotecas y seguros del hogar.
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